Sprawy nieruchomości / NajczÄ™stsze pytania zwiÄ…zane z zasiedzeniem nieruchomoÅ›ci
Jakie trzeba spełnić warunki aby zasiedzieć nieruchomość?
Do nabycia wÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci w drodze zasiedzenia konieczne jest speÅ‚nienia dwóch przesÅ‚anek, a mianowicie:
1. samoistnego posiadania nieruchomości;
2. upÅ‚ywu okreÅ›lonego w ustawie czasu, przez który samoistnie posiadamy nieruchomość.
Co to jest posiadanie samoistne?
Posiadanie samoistne to inaczej władanie rzeczą tak jak właściciel. Innymi słowy posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą samodzielnie, we własnym imieniu, we własnym interesie i jest uważany przez swoje otoczenie za właściciela. Zewnętrznymi przejawami samoistności posiadania mogą być np. ogrodzenie i zabudowanie działki gruntu lub opłacanie podatku od nieruchomości.
Na czym polega domniemanie samoistności posiadania?
Zgodnie z art. 339 kodeksu cywilnego domniemywa siÄ™ samoistność posiadania. Oznacza to, że wnioskodawca musi jedynie udowodnić, że posiadaÅ‚ nieruchomość przez okreÅ›lony okres czasu - wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci przeciwko któremu biegnie zasiedzenie powinien natomiast wykazać przed sÄ…dem, że posiadanie nie byÅ‚o samoistne, albo że nastÄ…piÅ‚o przerwanie biegu zasiedzenia - jeżeli tego nie udowodni sÄ…d powinien orzec zasiedzenie.
Ile czasu trzeba posiadać nieruchomość aby sąd stwierdził zasiedzenie?
Okres czasu potrzebny dla stwierdzenia zasiedzenia uzależniony jest od tego czy posiadacz nieruchomości, wnoszący o stwierdzenie zasiedzenia pozostawał w dobrej, czy w złej wierze. Dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze potrzeba lat trzydziestu, jeżeli posiadacz pozostawał w dobrej wierze wystarczy upływ lat 20.
Czy mogę sobie doliczyć czas posiadania przez mojego poprzednika?
Tak - zgodnie z art. 176 kodeksu cywilnego Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastÄ…piÅ‚o przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.
Uwaga! Jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Na czym polega dobra wiara?
Dobra wiara posiadacza istnieje wtedy , gdy posiadacz jest przekonany, że jest właścicielem rzeczy, a jego przekonanie jest usprawiedliwione obiektywnymi okolicznościami.
Przykład: posiadacz nabywa nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem, chociaż w świetle okoliczności wszystko wskazywało na to, że sprzedający nim był
DobrÄ… wiarÄ™ wyÅ‚Ä…cza zarówno Å›wiadomość posiadacza, że nie jest wÅ‚aÅ›cicielem, jak również nieusprawiedliwiony brak Å›wiadomoÅ›ci, że nim nie jest, chociaż dokÅ‚adajÄ…c należytej starannoÅ›ci powinien o tym wiedzieć.
PrzykÅ‚ad: posiadacz nabyÅ‚ nieruchomość od osoby, który nie byÅ‚a wÅ‚aÅ›cicielem, jednak gdyby kupujÄ…cy doÅ‚ożyÅ‚ należytej starannoÅ›ci mógÅ‚by siÄ™ o tym dowiedzieć.
Należy podkreślić, że dobra wiara lub jej brak sama z siebie nie stanowi przesłanki zasiedzenia - wpływa ona jedynie na okres posiadania samoistnego konieczny dla nabycia własności. Dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze potrzeba lat trzydziestu, jeżeli natomiast posiadacz pozostawał w dobrej wierze uzyska własność, po upływie lat 20.
Uwaga! Brak dobrej wiary nie oznacza utraty możliwości zasiedzenia nieruchomości, a jedynie wydłuża potrzebny do uzyskania zasiedzenia okres czasu do lat 30.
Co to jest domniemanie dobrej wiary?
Zgodnie z art. 7 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub zÅ‚ej wiary domniemywa siÄ™ istnienie dobrej wiary. Oznacza to, że w postÄ™powaniu o stwierdzenie nabycia wÅ‚asnoÅ›ci w drodze zasiedzenia wnioskodawca ma pozycjÄ™ uprzywilejowanÄ… - musi jedynie udowodnić, że posiadaÅ‚ nieruchomość przez okreÅ›lony okres czasu - natomiast wÅ‚aÅ›ciciel nieruchomoÅ›ci przeciwko któremu biegnie zasiedzenie powinien wykazać przed sÄ…dem, że osoba domagajÄ…ca siÄ™ stwierdzenia nabycia wÅ‚asnoÅ›ci w drodze zasiedzenia byÅ‚a w zÅ‚ej wierze.
Czy można zasiedzieć nieruchomość należącą do Skarbu Państwa?
Tak. Do 18 października 1990 r. obowiÄ…zywaÅ‚y wprawdzie przepisy, które wyÅ‚Ä…czaÅ‚y możliwość zasiedzenia nieruchomoÅ›ci należących do Skarbu PaÅ„stwa, ale obecnie nie ma w tym wzglÄ™dzie żadnych ograniczeÅ„.
Kiedy nie można zasiedzieć nieruchomości?
IstniejÄ… sytuacje, w których pomimo samoistnoÅ›ci posiadania oraz upÅ‚ywu przepisanego okresu czasu nie bÄ™dzie możliwe nabycie wÅ‚asnoÅ›ci w drodze zasiedzenia. Do 18 października 1990 r. nie można byÅ‚o zasiedzieć wszystkich nieruchomoÅ›ci należących do Skarbu PaÅ„stwa, obecnie wyÅ‚Ä…czenie to obejmuje np. grunty przeznaczone pod drogi publiczne.
Czy od nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia zapłacę podatek?
Tak - podatek od zasiedzenia wyliczany jest według stałej skali i stanowi 7% wartości nabytej w drodze zasiedzenia nieruchomości.
Więcej - zob. podatek od zasiedzenia
Czy nieruchomoÅ›ci nabyte drogÄ… zasiedzenia wchodzÄ… w skÅ‚ad majÄ…tku wspólnego małżonków?
Wszystko zależy od tego z jakÄ… datÄ… sÄ…d stwierdziÅ‚ nabycie wÅ‚asnoÅ›ci danej rzeczy przez zasiedzenie. Jeżeli w dacie tej osoba na rzecz której stwierdzono zasiedzenie pozostawaÅ‚a w zwiÄ…zku małżeÅ„skim (a w małżeÅ„stwie obowiÄ…zywaÅ‚ ustrój wspólnoÅ›ci majÄ…tkowej), to nabyta rzecz bÄ™dzie należaÅ‚a do majÄ…tku wspólnego małżonków. Bez znaczenia pozostaje przy tym, czy w postanowieniu o stwierdzeniu zasiedzenia sÄ…d wymieniÅ‚ obydwoje małżonków, czy tylko jednego z nich.